家を購入するための住宅ローン！ 審査の流れ・チェック項目や落ちないためのポイントを解説

住宅ローンの審査は2段階

家を購入するための住宅ローンを組むには、誰もが審査を通過しなければなりません。

住宅ローンの審査は「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階になっていて、一般的に以下のようなスケジュールで進められます。

1 事前申し込み

2 事前審査

3 正式申し込み

4 本審査

5 契約

事前審査と本審査では、以下のように申し込み方法や審査機関、見られるポイントなどに違いがあります。

事前審査（仮審査）

事前審査は金融機関によって行われるもので、多くの場合、各金融機関の公式サイトで申し込みます。金融機関によっては“事前審査”ではなく、“仮審査”や“簡易審査”などと呼ばれることもありますが、基本的に「本審査の前段階の調査」という性質は同じです。

専用フォームに申込者が自己申告した年収などの情報を基に、現時点でのおおよその返済能力を金融機関が確認します。手続きがスムーズに進めば、申し込みの翌日～1週間で結果のメール連絡を受け取ることが可能です。

本審査

事前審査の通過後に申し込むことができる住宅ローンの本審査では、金融機関や住宅ローン保証会社、団体信用生命保険会社といった複数の会社が審査機関です。

本審査で見られるポイントは年収だけでなく、購入を考えている物件の資産価値、申込者の健康状態などもプラスされます。

申し込み後2週間～1ヶ月で本審査結果が伝えられ、その際には借入可能額や金利、返済シミュレーションなども併せて届きます。

住宅ローン審査に必要なもの

住宅ローンの事前審査では源泉徴収票が必要になるケースもありますが、基本的には自己申告でシンプルに進むことが多いでしょう。

これに対して本審査では、職業が会社員か自営業者かによって少々異なりますが、いくつかの書類提出が必要です。

購入予定の家に関する書類については基本的に、不動産会社に依頼するとそろえてくれます。

住宅ローン審査ではどんなことがチェックされる？

住宅ローンの事前審査と本審査が異なることを説明してきましたが、本審査でチェックされる項目を具体的に紹介しましょう。

国土交通省住宅局による「平成30年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果から、審査機関が重視している順でお伝えします。

健康状態

住宅ローンの融資条件として最も重視されている項目が「申込者の健康状態」です。

住宅ローンの契約では団体信用生命保険（団信）に加入することが条件とされることが多く、契約者に万が一のことがあった場合には、保険金がローン残高に充てられるようになっています。

団信も含め生命保険の加入では、これまでにかかったことのある病気などの告知義務があり、場合によっては保険への加入ができなくなります。そうなると、住宅ローンを組むこともできなくなってしまうのです。

借入時・完済時年齢

融資額の大きさから、住宅ローンの返済は20年や35年など長期にわたるケースがほとんどです。そのため、金融機関側から見ると、契約者のローン完済時の年齢を設定するのは当然のことだといえます。

多くの金融機関が設定している完済時の年齢は80歳までです。これをベースに、住宅ローンの長さによって借入時の年齢にも上限が生まれます。

会社員の場合は、定年が徐々に近づいてくる40代から、審査に通りにくくなるともいわれているので、住宅の購入を思い立ったらなるべく若いうちに申し込むといいでしょう。

担保評価

住宅ローンの返済中は、物件の抵当権については融資元の金融機関が保有します。これは、返済が難しくなった場合に、金融機関が物件を売却してローン債務を回収するためです。

となると、借入可能額は、物件にどのくらいの資産価値があるのかという点も大きく影響します。これが「担保評価」です。購入を考えている家が中古物件の場合は、築年数が古ければ古いほど担保評価が下がります。

勤続年数

融資元の金融機関が契約者に一番に求めるのは、安定したローンの返済です。

金融機関からすると、現在仕事をしていてもすぐに辞めてしまうようでは、ローンの返済をしてもらえなくなる可能性が高くなります。そのため、住宅ローンの審査では、一般的に「勤続年数が2年以上」という基準が設けられていることが多いのです。

しかし、なかには「勤続年数の長さを契約の条件としない」ということを売りにしている金融機関もあります。

年収

年収は、「住宅ローン審査に落ちる理由、第1位」といわれる項目でもあります。年収が高ければ、どんなに高い借入額のローン審査でも通りやすいというわけではありません。

ここでいわれる年収とは、その高さではなく「借入額に対して返済負担率を考慮した返済能力」です。つまり、借入希望額がそれほど大きくなければ、年収が高くなくても審査に通る可能性はあるのです。

連帯保証

連帯保証人がいる場合、金融機関にとっては安定した返済への安心材料となります。融資可能額を上げてくれる可能性もあることから、共働きの場合には夫が契約者、妻が連帯保証人という形にするケースもあります。

国籍

外国籍の人が住宅ローンの申し込みをする場合、永住権を持っていることを条件としている金融機関がほとんどです。

住宅ローンの返済は長期間にわたるので、外国籍の人の場合は、返済期間中にビザの期限切れで帰国し、返済が滞る可能性もあると判断されるのです。

しかし最近では、契約者の配偶者が日本国籍であることを条件に、利用できる住宅ローンも出てきています。

カードローンなど債務の状況や返済履歴

申込者の返済能力を見る際、「個人信用情報」も着目される項目のひとつです。

クレジットカード利用時の滞納記録などがチェックされます。ほかに車や楽器などのローンを返済中だったり、たくさんのクレジットカードを持っていたりすると、「借金あり」と見なされて審査には不利になる確率が高くなります。

口座の残高不足などでクレジットカード払いの引き落としがされなかったという経験が5年以内に1回以上ある場合は要注意です。

支払い延滞が3ヶ月以上になってしまうと、個人信用情報には「異動」という文字が載ることになり、住宅ローンの事前審査を通ることはできなくなります。数日遅れただけでも「滞納」という記録が付くこともあります。

審査で落とされないために注意すべき3つのポイント

では、審査で落とされないようにするには、事前にどんなことに気をつけておくべきなのでしょうか？

複数の金融機関に手当たり次第に審査申し込みをしない

個人信用情報には、クレジットカード利用での延滞記録と同様に、金融機関への審査履歴も載ります。住宅ローンの審査に通るか不安だからといって、いくつも申請するのはやめましょう。

住宅ローン以外の借り入れ状況を把握・整理しておく

今回申し込む住宅ローンのほかに、すでに組んでいるローンやクレジットカードのリボ払いなどの返済状況について、しっかりと把握しておきましょう。

個人信用情報はJICC（日本信用情報機構）、CIC（シー・アイ・シー：クレジットインフォーメーションセンター）、全国銀行個人信用情報センターなどによって開示してもらえるので、ブラックリストに載っていないか心配な場合は、事前に確認しておきましょう。

事前審査と本審査の申告内容に相違がないかチェックする

事前審査から本審査までの期間で、収入が激減したり、借入額を上げたりといった変更があった場合は、希望の条件での審査通過は難しくなります。事前審査と本審査の申告内容は、できるかぎり同じまま申請するのがベストです。

住宅ローンの審査に落ちたらどうすればいい？

家を購入する際に住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合は、次回の申し込みまで半年間空ければ、再度申し込みをすることが可能です。

半年間が過ぎれば、個人信用情報に記載された住宅ローン申請の履歴が消えます。半年間が過ぎたら、以下のような対策をして再度申し込みをしましょう。

金融機関を変える

審査基準は金融機関が独自に定めているものなので、前回とは違う機関に申し込むと、審査に通る可能性があります。

返済負担率を下げる

年収に対して年間で返済できる額の設定を、年収の25%以下に下げると、審査に通りやすくなります。これは「返済負担率」と呼ばれる割合で、多くの金融機関で35%に設定されているものです。

頭金を増やす

単純に頭金を増やせば、借入額を減らせるので、審査に通る可能性が高まります。可能であれば、無理のない範囲でやってみてください。

ペアローンの利用を検討する

世帯主1人の年収が審査に大きく響いたと予想される場合は、夫婦の年収を合算してペアローンの申し込みをするという手もあります。世帯年収であれば、借入可能額もアップする可能性が高くなるでしょう。

まとめ

家を購入しようと考えている人は、これから迎える住宅ローンの審査に向けて、審査基準や落ちないためのポイントなどを事前に勉強しておくことが大切です。

家の購入には住宅ローンを利用する人がほとんどなので、物件購入までの計画がずれ込んでしまうと、人生設計にも大きく影響します。

審査に万が一落ちてしまった場合でも、紹介したポイントを押さえ、審査に通過できるように対策してみてください。